Osoby prowadzące działalność gospodarczą bardzo często w momencie sprzedaży nieruchomości stają przed dylematem czy przyszła transakcja powinna uwzględniać w cenie kwotę podatku VAT.

Należy podkreślić, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami podatku od towarów i usług są „(…) osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności” Przywołana definicja działalności gospodarczej obejmuje „(…) wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów  lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”. Tak rozumiane pojęcie podatnika stanowi podstawę do przyjęcia, że odpłatne zbycie nieruchomości wpisuje się w obszar działalności opodatkowanej, o ile sprzedaż ma związek z prowadzoną działalnością gospodarczą przedsiębiorcy.

Ustawa  o VAT w treści art. 43 ust. 1 pkt. 10 wprowadza zwolnienie dla dostaw (sprzedaży) budynków, budowli lub ich części z wyjątkiem sytuacji gdy:

–  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

–  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zasadnicze znaczenie w stosowaniu ww. przepisu ma pojęcie pierwszego zasiedzenia, przez które rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

–  wybudowaniu lub

–  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia  wskazanego w punkcie 10, ww. artykułu i opodatkować dostawę nieruchomości podatkiem VAT. Koniecznym warunkiem umożliwiającym skorzystanie z tego uprawnienia jest to, aby dostawca i nabywca byli zarejestrowania jako czynni  podatnicy VAT  oraz złożyli, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Składanie oświadczeń o wyborze opodatkowania dostawy nieruchomości jest czynnością dość powszechną z uwagi  na fakt wyłączenia opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.