Problematyka prawnego uregulowania nabywania nieruchomości przez cudzoziemców pojawiła się już na samym początku kształtowania się na nowo państwa polskiego po odzyskaniu niepodległości. Ustawodawca w akcie prawnym z dnia 24 marca 1920 roku odniósł się do tej kwestii wprowadzając ograniczenia. Przywołana ustawa, wielokrotnie nowelizowana, nadal jest podstawowym źródłem prawa regulującym obrót nieruchomościami, których nabywcą jest cudzoziemiec. Dodatkowo z uwagi na „zagadnienie prawne”, stanowiące bezpośrednią podstawę niniejszej pracy, z racji na podmiot zbywcy i jego tryb, należy wyszczególnić kolejny akt prawny o randze ustawowej, czyli ustawię o gospodarce nieruchomościami.
Cudzoziemiec
Cudzoziemcem w rozumieniu drugiej z ustaw jest:
osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego;
osoba prawna mająca siedzibę za granicą;
nieposiadająca osobowości prawnej spółka osób wymienionych w pkt 1 lub 2, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych;
osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione we wcześniejszych punktach.
Cudzoziemcem, nie będzie osoba, która posiada obywatelstwo państwa obcego, jeżeli oprócz niego posiada także obywatelstwo polskie. Ustawa nie wymaga, aby osoba ta zamieszkiwała w Polsce. Ustalenie faktu, czy osoba składająca wniosek o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości jest cudzoziemcem, ma fundamentalne znaczenie dla organu prowadzącego postępowanie. Jeżeli bowiem ustalone zostanie, że osoba ta posiada polskie obywatelstwo, organ jest zobowiązany, na podstawie art. 105 ustawy z 14 czerwca 1960 roku – Kodeks postępowania administracyjnego, do umorzenia postępowania jako bezprzedmiotowego.
Nabycie
Nabyciem nieruchomości jest nabycie prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego na podstawie każdego zdarzenia prawnego- zarówno tego pierwotnego, czyli takiego, w którym nabywca nie wywodzi swojego prawa od innej osoby, lecz nabywa je niezależnie od czyichkolwiek uprawnień, jak i pochodnego, będącego wynikiem wyraźnego i koniecznego następstwa prawnego pomiędzy dotychczasowym właścicielem a nabywcą.
Tryb wnioskowy
Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga wydania odpowiedniego zezwolenia, które wydawane jest na wniosek w drodze decyzji administracyjnej, przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych, jeżeli sprzeciwu również nie wniesie minister właściwy do spraw rozwoju wsi.
Wniosek powinien zawierać w swojej treści oznaczenie wnioskodawcy i jego statusu prawnego, oznaczenie nabywanej nieruchomości, oznaczenie zbywcy, określenie formy prawnej nabycia nieruchomości oraz informację o celu i możliwości nabycia nieruchomości. Dodatkowo wniosek powinien zawierać dokumenty potwierdzające okoliczności wskazane we wniosku oraz okoliczności, wskazujące na więzi łączące cudzoziemca z Polską, a także inne dokumenty umożliwiające ustalenie prawidłowości nabycia nieruchomości.
Zezwolenie
Samo zezwolenie przyjmujące formę decyzji administracyjnej powinno określać osobę nabywcy i zbywcy czy przedmiot nabycia oraz specjalne warunki, od których spełnienia będzie uzależniona możliwość jej nabycia. Zezwolenie jest ważne dwa lata od dnia wydania.
Zezwolenie jest wydawane jeżeli nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa, jak również wykaże on, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzecząpospolitą Polską, które obejmują one m.in. Posiadanie narodowości polskiej lub polskiego pochodzenie, zawarcie związku małżeńskiego z polskim obywatelem czy posiadanie zezwolenia na pobyt stały.
Ustawodawca w sposób enumeratywny określił wyjątki, które nie wymagają uzyskania zezwolenia, zaliczając do tego katalogu m.in:
nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali;
– nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego
nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej
nabycie przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków.
Wyjątki
Podkreślenia wymaga fakt, że nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia także przez cudzoziemców, będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej, z wyjątkiem nabycia
nieruchomości rolnych i leśnych, przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej
drugiego domu, przez okres 5 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej
Promesa
Należy jednocześnie zaznaczyć, iż cudzoziemiec zamierzający nabyć nieruchomość może ubiegać się o przyrzeczenie wydania zezwolenia, zwane dalej „promesą”. Promesa jest ważna rok od dnia wydania. Może być ona wydana również na wniosek założycieli osób prawnych i spółek handlowych nie posiadających osobowości prawnych mających siedzibę na terytorium Polski. W okresie ważności promesy nie można odmówić wydania zezwolenia, chyba że uległ zmianie stan faktyczny istotny dla rozstrzygnięcia sprawy.
Przetarg
Zgodnie z treścią art. 28 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawodawca wyróżnił sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej w drodze przetargu lub w drodze bezprzetargowej, podkreślając przy tym prymat czynności prawnej dokonanej w pierwszej formie. Przywołana wyżej ustawa wyodrębnia cztery rodzaje przetargu, których podział wynika z charakteru i zakresu czynności. Ustawodawca wymienia wobec tego:
– przetarg ustny nieograniczony;
przetarg ustny ograniczony;
przetarg pisemny nieograniczony;
przetarg pisemny ograniczony.
Przetarg ustny ma na celu uzyskanie najwyższej ceny natomiast przetarg pisemny zmierza do wyboru najkorzystniejszej oferty. Należy podkreślić, że przetarg ograniczony organizuje się, jeżeli warunki przetargowe mogą być spełnione tylko przez ograniczoną liczbę osób, a o zastosowaniu konkretnej formy przetargu decyduje w sposób niezależny jego organizator.
Przetarg uważa się za zakończony wynikiem negatywnym, jeżeli nikt nie przystąpił do przetargu ustnego lub żaden z uczestników nie zaoferował postąpienia ponad cenę wywoławczą albo jeżeli w przetargu pisemnym nie wpłynęła ani jedna oferta lub żaden z uczestników nie zaoferował ceny wyższej od wywoławczej, a także jeżeli komisja przetargowa stwierdziła, że żadna oferta nie spełnia warunków przetargu.
Uczestnik przetargu może, w terminie 7 dni od dnia ogłoszenia wyniku przetargu ustnego lub doręczenia zawiadomienia o wyniku przetargu pisemnego, zaskarżyć czynności związane z przeprowadzeniem przetargu do wojewody, jeżeli przetarg dotyczy nieruchomości Skarbu Państwa, albo do organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli przetarg dotyczy nieruchomości stanowiących własność tej jednostki. Jeżeli przetarg dotyczy nieruchomości, które pozostały po zlikwidowanej lub sprywatyzowanej państwowej osobie prawne oraz nieruchomości ujętych w ewidencji nieruchomości przeznaczonych na potrzeby ważnych instytucji państwowych, uczestnik przetargu może zaskarżyć czynności związane z przeprowadzeniem przetargu do ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa.
Organizator przetargu jest obowiązany zawiadomić osobę ustaloną jako nabywca nieruchomości o miejscu i terminie zawarcia umowy sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości, najpóźniej w ciągu 21 dni od dnia rozstrzygnięcia przetargu. Wyznaczony termin nie może być krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia zawiadomienia. Jeżeli osoba ustalona jako nabywca nieruchomości nie przystąpi bez usprawiedliwienia do zawarcia umowy w miejscu i w terminie podanych w wymienionym wyżej zawiadomieniu, organizator przetargu może odstąpić od zawarcia umowy, a wpłacone wadium nie podlega zwrotowi. W zawiadomieniu zamieszcza się informację o tym uprawnieniu.
Wnioski
Sprzedaż przez gminę nieruchomości gruntowej w trybie przetargowej obywatelowi Australii może mieć miejsce w przypadku spełniania przez wnioskodawcę warunków wskazanych w treści ustawy o nabyciu nieruchomości przez cudzoziemców z dnia 24 marca 1920 roku.
Bibliografia:
– Izabela Wereśniak-Masri, Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców w Polsce. Komentarz, Warszawa 2021;
– Edward Gniewek, Prawo rzeczowe, Warszawa 2012.
Akty prawne:
– ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców;
– ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.