Zasiedzenie nieruchomości przez zmarłego

Wstęp

Zasiedzenie jest jedną z form nabycia prawa własności nieruchomości, ale inaczej niż ma to miejsce w przypadku „zwykłej” umowy sprzedaży, jej treść określa postanowienie sądu.

Zgodnie z art. 172 kodeksu cywilnego:

§ 1. Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
§ 3. Nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 prawo pierwokupu udziału we współwłasności nieruchomości rolnej § 3, przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli – ustalona zgodnie z przepisami art. 5 dowody potwierdzające osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego, zamieszkanie, powierzchnię użytków rolnych i kwalifikacji rolniczych ust. 2 i 3 tej ustawy – powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.

Wskazany wyżej przepis zawiera katalog przesłanek, od których łącznego spełnienia ustawodawca uzależnił nabycie nieruchomości w drodze zasiedzenia. Warto podkreślić, że postanowienie wydane w sprawie o zasiedzenie ma charakter deklaratoryjny, co oznacza, że orzeczenie sądu stwierdza konkretny fakt, który ze względu na swoją doniosłość prawną wywołuje przewidziany prawem skutek. Zaistnienie przywołanych w treści art. 172 k.c. przesłanek powoduje nabycie nieruchomości, a postanowienie sądu wydane w toczącym się postępowaniu nieprocesowym potwierdza zaistniałą okoliczność.

Zasiedzenie przez zmarłego

Częstym problemem pojawiającym się jeszcze przed zainicjowaniem przez wnioskodawcę sprawy o zasiedzenie jest oprócz wskazania poprzednich właścicieli nabywanej nieruchomości, wskazania osoby zasiadującej. Ma to duże znaczenie z uwagi na możliwość oddalenia takiego wniosku przez sąd z powodu związania sądu osobami nabywającymi nieruchomość wskazanymi w piśmie procesowym stanowiącym podstawę do wszczęcia postępowania. Oczywiście może się zdarzyć, że wskazane przez ustawodawcę przesłanki zostały spełnione wiele lat temu przez osoby, które już nie żyją, a obecnie władający nieruchomością, z powodu ograniczeń, nie mogą zasiedzieć takiej nieruchomości samodzielnie. Rozwiązaniem w takim przypadku jest wskazanie w treści wniosku osób, które już nie żyją, a które de facto nabyły już prawo własności nieruchomości. Należy podkreślić, że w ostatecznym rozrachunku, to sąd będzie w toku postępowania badał czy rzeczywiście nabycie miało miejsce, a doniosłość takiego postanowienia może mieć niebagatelne znaczenie w sferze ekonomicznej wnioskodawcy, który oczywiście będzie musiał wykazać należyty interes prawny w przedmiocie występowania w sprawie jako uczestnik. Najczęściej pojawiającym się w praktyce przykładem zasiedzenia nieruchomości przez osobę zmarłą jest sytuacja, kiedy to jeden z małżonków umiera przed rozpoczęciem postępowania.

Zgodnie z art. 31 § 1 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny).

W takim przypadku, jeżeli data śmierci jednego z małżonków następuje po terminie wymaganym do zasiedzenia nieruchomości, należy to wyszczególnić w petitum pisma jako nabywca, pod rygorem oddalenia wniosku.

Wezwanie spadkobierców dotychczasowego właściciela nieruchomości przy zasiedzeniu